109. Que es una Socimi. Y como invertir en ellas

Aquí tienes el audio del capítulo 109, Que es una SOCIMI y cómo invertir en ellas. Puedes escucharlo en formato audio, o si lo prefieres puedes leerlo.

¿Te gustan los inmuebles? Pero o no tienes todo el dinero que necesitas, o no quieres apostar todo a 1 sola propiedad o no quieres ocupar tu tiempo en reformas, inquilinos y problemas varios.

Hoy te presento otra forma de invertir en inmuebles desde muy poco dinero. Y no, hoy no toca hablar de crowdfunding.

Que es una SOCIMI

SOCIMI son las abreviaturas de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria.

Son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Simplificándolo mucho son empresas que se dedican a los inmuebles y cotizan en los mercados de valores.

En otros países es posible que se conozcan como REIT (Real Estate Investment Trust) o con otras denominaciones.

Características de las SOCIMI

Para que una empresa sea considerada una SOCIMI debe cumplir una gran lista de requisitos legales. En España algunos de los requisitos son:

• Deberán cotizar en mercado regulado español o europeo.
• Tener un capital social mínimo de cinco millones de euros
• Contar con al menos 50 accionistas.
• Deben invertir al menos el 80% en inmuebles urbanos.
• El 80% de los ingresos debe proceder del arrendamiento de inmuebles o de dividendos procedentes de la venta de algunas propiedades anteriores.
• Debes tener los inmuebles al menos 3 años si han sido comprados y 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.
• Deben repartir al menos 90% del beneficio bruto de explotación, 100% de los dividendos de otras SOCIMIs y 50% de las plusvalías de los inmuebles.

Existen más requisitos y algunos de estos tienen ciertos matices y excepciones pero estos son los considero más destacados.

Como fiscales de las SOCIMI

Antes de hablar de las ventajas fiscales de las Socimis, decir por qué tienen estas ventajas.

Básicamente se trata de fomentar el alquiler. A poco que conozcas el mercado inmobiliario español sabes que los españoles somos mucho de tener una vivienda en propiedad. Incluso varias viviendas en propiedad sin usar. Vamos que no están disponibles para nadie.

La normativa pretende que estas sociedades tengan algunas ventajas para hacer que el mercado del alquiler sea más dinámico.

Al mismo tiempo posibilita la venta de activos por parte de empresas en un momento complicado de la economía.

Por eso la fiscalidad

• 0% en impuesto de sociedades y un gravamen especial del 19%
• Bonificación del 20% de las rentas de los alquileres
• Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total.
• están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.

Es un poco complejo pero como inversor, si tienes menos del 5% de las acciones de una SOCIMI (vamos lo que somos la mayoría) pagaras tu IRPF como cualquier otro dividiendo. Y si vendes las acciones como por la venta de cualquier otra acción.

La ventaja radica que esta diferencia de impuestos que paga la propia sociedad, al final se traduce en más beneficios para ti como socio.

Como ganan dinero las SOCIMI

Al final las SOCIMI son una empresa. Solo que su actividad está en cierta parte bastante regulada. Por un lado la normativa que existe sobre las empresas que cotizan en bolsa. Y por otro para estas ventajas fiscales deben cumplir estas reglas.

Con esto no estoy diciendo que sean unos requisitos muy existen o estrictos. Todo lo contrario son bastante fáciles de cumplir, pero no se deben salir de este marco legal.

Al ser empresas con grandes capitales pueden hacer inversiones y negocios que están fuera del alcance del 99,9% de los inversores. Destacan inversiones del tipo comprar el edificio de una gran empresa, o la red de oficinas de un banco y dejar a los antiguos propietarios en régimen de alquiler durante muchos años. Así como tipo de proyectos como centros comerciales o similares.

Y ganan dinero de 2 formas. Comprando o promoviendo y alquilando. Es decir con el alquiler. Y también con la venta de estos activos pasado los plazos legales.

 También pueden ganar dinero invirtiendo en otras SOCIMI.

SOCIMI´S y SICAP

En España las SOCIMI no gozan de muy buena prensa por los beneficios fiscales. Partidos políticos de Izquierdas las tienen en el punto de mira para aumentarle los impuestos.

Hace años paso lo mismo con las SICAP, que eran (y siguen siendo, pues no son ilegales) sociedades bastante mas opacas, con un régimen fiscal beneficioso en las que las grandes fortunas invertían su patrimonio.

Decir que entrar en una Sicap no era accesible a todo el mundo en cambio en una SOCIMI es lo mismo que invertir en acciones de cualquier otra compañía.

Las ventajas de invertir en una SOCIMI

Lo que hoy te quería contar es las ventajas de invertir en las SOCIMI. Ya he comentado que estas sociedades tienen alguna ventaja fiscal.

No voy a entrar a valorar si estoy a favor o en contra. Ni sí creo justo que tengas otras reglas diferentes a otras sociedades o no. Lo que si digo es que ni todo es blanco ni negro.

Para mí las principales ventajas es por las inversiones que realizan. Y me explico.

Es la mejor forma de ser partícipe de los beneficios del sector inmobiliario, sin tener que apostar todo a una sola (o unas pocas) inversión.

Con solo invertir en una sola SOCIMI ya estas diversificando en el sector inmobiliario. Puede que esta u otra inversión salga mal. Pero muchas inversiones que salgan mal…

Por sus requisitos legales sobre reparto de dividendos y suponiendo que sean empresas rentables a corto y largo plazo es una excelente forma de invertir en acciones que reparten dividendos crecientes.

Los inconvenientes de invertir en una SOCIMI

Pero no todo son ventajas. Se me ocurren varios inconvenientes bastante importantes:

Son empresas que cotizan en bolsa (para lo bueno y para lo malo) esto es que su cotización va estar influenciado por el sentimiento del mercado. Independientemente que estén ganando más o menos dinero, si las bolsas caen, las acciones de las SOCIMI también lo van a notar.  Aunque si inviertes a largo plazo y pensando en dividendos todo esto te tiene que dar igual.

Están en el punto de mira de algunos partidos y sus ventajas fiscales puedes desaparecer o incluso ser penalizadas fiscalmente.

A nivel de empresa y de resultados contables, son un poco cuestión de Fe. La valoración de sus activos teórica (en los libros) puede que sea muy diferente a la real. Podrán tener muchas auditorias o tasaciones, pero al final si tienen que vender con prisas son activos poco líquidos y tal vez tengan pérdidas importantes.

El cuarto inconveniente que se ocurre, puede que solo este en mi mente y no sea real. Pero estamos hablando del sector construcción e inmobiliario en España. Y no es un sector que se caracterizado por hacer las cosas bien. Tal vez ahora sea diferente pero siempre es un riesgo importante.

Rentabilidad de invertir en una SOCIMI

La media de rentabilidad de las SOCIMI está en torno al 8%, un poco superior a la media de la bolsa.

Con rendimientos sobre el alquiler de un 5% a lo que se suma la revalorización de las propiedades.

Como invertir en el sector inmobiliaria sin ser con una SOCIMI

Con lo dicho hasta aquí, crearte tu propia SOCIMI puede ser muy interesante, pero para los pequeños ahorradores e inversores como tú y yo no está a nuestro alcance.

Pero no te preocupes lo bueno de una socimi es que pues invertir desde muy poco capital. Solo tienes que invertir en bolsa, comprar las acciones de las Socimis que más te gustes. Estoy hablando de socimis pero puede ser otro tipo de REIT (Real Estate Investment Trust).

Principales SOCIMI´s de España

Las 4 principales SOCIMI´s de España son:

• Merlin Properties
• Colonial
• Hispania
• Grupo LAR

Como invertir en una SOCIMI

Invertir en una SOCIMI es sencillo, solo tienes que comprar acciones por medio de tu bróker favorito. ¿Qué no tienes bróker o no sabes cual es mejor? Te dejo una tabla comparativa.

Alternativas a las SOCIMIs

Otras formas de invertir en el mercado inmobiliario son:

• Invertir por tu cuenta; he hablado de esto en los capítulos 23 Las diferentes inversiones inmobiliarias para hacerte rico y 87 brickstarter invierte en apartamentos turísticos desde 50 euros y 104 Que tener en cuenta antes de comprar una vivienda
• Usar una plataforma de crowdfunding inmobiliario: sobre crowdlending y crowdfunding habla bastante, si quieres saber más te recomiendo ver el top de las plataformas de crowdfunding.

Y una cosa más. Mi opinión sobre invertir en un SOCIMI

Para terminar el episodio de hoy dejarte una breve opinión sobre las socimis.

En primer lugar es algo que llevo un tiempo siendo pero de momento no he invertido en ninguna. Es más desde hace muchos meses que no compro ningún tipo de acción (sin contar los fondos indexados con los roboadvisor).

Tras decirte mi situación personal sobre esta inversión. Pienso que si en tu cartera inviertes en acciones con dividendos tener una SOCIMI puede ser una excelente idea. No digo que sea tu acción principal, eso ya depende otros factores. Pero si cuando vayas a comprar tus siguientes acciones no está demás que analices las SOCIMI

Si quieres invertir en inmuebles. Pero no quieres tener que estar con problemas de reformas, inquilinos, contratos y todo eso. Y quieres un poco más de seguridad en tus inversiones que las que ofrece el crowdlending; no se me ocurre un lugar mejor para invertir tu dinero.

Y esto es todo por hoy. Si tienes alguna duda o sugerencia. Te puedes poner en contacto conmigo en quieroserrico.com/contacto o en hola@quieroserrico.com.

Un saludo y hasta la semana que viene