Hoy vamos a ver la estrella de las inversiones, las inversiones inmobiliarias. Invertir en bienes inmobiliarios son la estrella básicamente por el precio. Comprarse una vivienda es el mayor desembolso económico que la mayoría de familias hace en su vida.
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Por lo que cualquier variación de precio tiene una repercusión enorme. Solo un 1% en una propiedad de 100.000 euros son 1.000 euros. Mil euros es más del salario de muchos Españoles, eso en salario ya no digamos de ahorros.
Que es una inversión inmobiliaria
Una inversión inmobiliaria es invertir en un bien inmueble (bienes raíces). Es decir, en un elemento que está unido al suelo, forma parte del terreno.
Diferentes tipos de inversiones inmobiliarias
Para poder sacar un beneficio de las propiedades inmobiliarias básicamente podemos hacer una de las siguientes opciones. Estas son las principales tipos de inversiones inmobiliarias:
- Comprar
- Ser un intermediario
- Invertir indirectamente
Sobre comprar y ser un intermediario veremos más detalles a lo largo de este artículo.
Invertir en bienes inmobiliarios indirectamente
Invertir indirectamente es un término que me he inventado para referirme a cuando nosotros no somos los que decidimos en la inversión, no tenemos el control sobre la misma.
Las posibilidades son múltiples pero básicamente me refiero a cuando participamos en algún tipo de inversión colectiva. Como pueden ser los fondos de inversión que invierten en inmuebles, sociedades de inversión como Socimis y sicav o través del crowdfunding como Housers, Brickstarter o alguna de las top plataformas de crowdfunding inmobiliario.
Esta es una forma muy interesante de invertir en la que nosotros solo ponemos el dinero y otros se encargan de todas las gestiones. Si estas aprendiendo cómo funciona el mercado inmobiliario es una buena opción de poner tu dinero mientras adquieres más conocimientos.
Otra de las ventajas de este tipo de inversiones es que en general suelen ser más liquidas. Que una inversión sea liquida se refiere a la posibilidad de salirnos de ella y convertir la inversión en dinero.
Diferentes tipos de bienes inmobiliarios
Las inversiones inmobiliarias pueden ser en un sinfín de tipos de inmuebles diferentes.
Los más habituales son:
Viviendas, parcelas, locales comerciales, garajes, naves industriales, trasteros. Pero dentro de cada una de estas hay multiples opciones.
Por ejemplo en el caso de una vivienda, no es lo mismo un apartamento de 30m2 que una casa de 250 m2. O no es lo mismo una vivienda individual que un bloque completo.
Por tanto debemos si queremos invertir con éxito en los bienes inmuebles nos debemos centrar y especializar en un solo tipo de propiedad.
Una vez superado con éxito un tipo de inmueble podemos pasar a otro más complejo.
Vamos ahora a ver las diferentes inversiones que podemos hacer.
Mercadeo de inmuebles. Comprar barato vender caro
La mayoría de personas cuando piensa en invertir en bienes inmuebles piensa en comprar una propiedad barata y venderla cara en cuestión de pocas semanas.
Esto por supuesto es posible, y cada día se realizan operaciones de este tipo. Pero este tipo de operaciones no son lo habitual.
Para realizar estas inversiones se dan cuanto una de las partes tiene una ventaja sobre la otra. Generalmente es porque conoce algo que la otra parte desconoce.
El comprador, el inversor en este caso tiene que tener un gran conocimiento del mercado. Sabe valorar muy bien una propiedad, conoce algo de la propiedad que el dueño desconoce o simplemente porque el propietario actual tiene prisa por vender.
Pero como decía mi bisabuelo comprar es la parte más fácil, cualquiera puede comprar. Pero vender es otra cosa.
Sobre todo vender con beneficio.
Compra de propiedades inmobiliarias para mejorar y vender
Una variante de la anterior, comprar barato y vender caro. Es realizar una mejora a la propiedad entremedia. Es decir poner algo de nuestro tiempo o dinero para hacer subir el precio de los inmuebles.
En algunos casos estas operaciones son operaciones destinadas a una compra-venta rápida que salió mal.
Las mejoras pueden ser de muchos tipos. Seguramente estas pensado es estos programas de televisión de reformas de viviendas. Los típicos ejemplos de una vivienda de 200.000 dólares en la que se gastan 50.000 y de repente la propiedad vale 300.000. Claro que hay no está contemplado las molestias de las reformas o incluso la mudanza durante un par de meses que dura la reforma.
Pero las mejoras pueden ser de otros muchos tipos.
Home Staging
El Home Staging consiste en realizar pequeñas reformas estéticas. Principalmente decoración, pero puede ser pintar una pared, poner unas cortinas, cambiar los muebles de sitio o cortar el césped.
La característica principal es que son “inversiones” que requieren de poco dinero. Y gracias a estas mejoras la propiedad se ve más bonita y atractiva por lo que se puede vender más cara o por lo menos hacerlo antes.
Esta opción también se puede usar para alquilar antes una propiedad.
Juntar propiedades o dividir propiedades
La posibilidad de juntar dos o más propiedades o dividir una propiedad en varias también son opciones para mejorar la propiedad.
Juntar propiedades se supone que somos el propietario de un bien que está al lado del que vamos a comprar. Pueden ser dos terrenos, dos pisos, etc. Al juntarlos la propiedad resultante se puede vender por un precio mucho más caro que cada una de forma individual. Aunque no es lo más habitual esto se da.
La otra opción es dividir una propiedad en 2. Un ejemplo es dividir un piso en 2 apartamentos o una nave industrial en varias naves o incluso en trasteros. Este tipo de operaciones pueden ser complicadas desde un punto de vista legal en determinados casos.
Las reformas en inmuebles
Este es el clásico de las mejoras de las propiedades. No voy entrar en más detalles. Pero comprar una vivienda para reformar es de lo más habitual.
Si eres un profesional relacionado con la construcción aquí tienes una excelente opción de inversión. Pero vas a tener que dedicar tu tiempo y tirar de tus contactos pero es una excelente opción.
Cambio de uso de una propiedad inmobiliaria
Esta la considero la más complicada de todas. Y es pasar un tipo de bien inmueble a un tipo diferente.
Estoy hablando de pasar de tener un terreno a construir en él una vivienda. Pero también en pasar una antigua nave industrial a viviendas (loft), un bajo que se usa de garaje a local comercial o incluso a vivienda. Dar un uso a la bajo cubierta como vivienda o trastero. Las opciones son múltiples.
Compra de propiedades inmobiliarias para alquilar
Como comentaba en el caso de comprar una propiedad para mejorar en algunos casos eran operaciones de venta rápida que salieron mal. Algunas mejoras para vender a veces se transforman en la búsqueda de un alquiler.
Para alquilar una vivienda se puede hacer directamente. Es decir, comprar y alquilar al momento. Pero otras veces en necesario usar técnicas de Home Staging, o realizar mejoras.
No quiero extenderme más en este artículo pero una inversión rentable debe estar entre por encima del 5 ó el 8%. Es decir lo que recibes por el alquiler menos los gastos debe ser al menos el 5% del valor de bien. (Esta regla depende del mercado, pero menos de un 5% o estas comprando caro, o alquilando barato o realmente no hay mercado).
Si vas a pedir una hipoteca sobre una propiedad para alquilar asegúrate que en ningún caso vas a pagar más de hipoteca que cobres por el alquiler.
El intermediario
Una tercera opción es ser intermediario. Y no, no estoy hablando de ser agente de bienes raíces. Es una opción pero no te estoy proponiendo una nueva profesión.
Ser intermediario es poner en contacto a alguien que quiere vender con alguien que quiere comprar. Los casos más habituales son grandes empresas como supermercados, tiendas de ropa, etc. que se encuentran en proceso de expansión.
La típica empresa que abre varias instalaciones nuevas al año. En este caso estas empresas siempre están buscando nuevas ubicaciones.
Pero en general son ubicaciones muy específicas. Locales de un determinado tamaño, situados en una zona con unas determinadas características, etc.
En otros casos se trata de unos problemas personales que impiden una venta. Dos vecinos o familiares que se llevan mal y uno quiere vender y el otro quiere comprar pero nunca van a querer negociar el uno con el otro.
El intermediario en ocasiones solo pone en contacto a ambas partes. Pero en otros tiene que ejercer un derecho de compra. Es decir pone una parte del dinero como señal. La señal de compra le da derecho al intermediario de poder ofrecer la propiedad y venderla a un tercero. Llegado el momento se hace una operación doble o simplemente el intermediario se aparte.
Este tipo de operaciones depende del país pueden tener algún tipo de control. Si vas hacer alguna asegúrate de la legalidad y de hacerlo con las suficientes garantías.
Los bienes inmuebles nunca bajan
Para terminar este artículo no caigas en el mito de que los bienes inmuebles nunca bajan de precio.
Para hacerte una idea puedes estudiar casos como el de Japón en donde la burbuja fue tan grande que los precios nunca se recuperaron. O casos como en Estados Unidos donde el mercado sube y baja con mucho dinamismo. O España en donde los precios cayeron hasta el 50%.
Y una cosa más- Comprar inmuebles sin gastar ni un euro
Existe mucha publicidad sobre comprar bienes inmuebles sin gastar dinero. Esto realmente es posible. Pero son en unas circunstancias muy específicas. Y para que la operación te pueda salir bien entre ellas las siguientes:
- Debes comprar a un precio por debajo del mercado. Es decir debes conseguir muy buen precio.
- Debes conseguir una buena tasación. Es decir que te valoren muy bien la propiedad. A ser posible por encima del precio de mercado.
- Debes conseguir una buena hipoteca
Esto quiere decir que por ejemplo, estas comprando por 75.000 una propiedad que vale unos 100.000. Y la tasación de la propiedad que te la han valorado en 110.000. Por tanto el banco te está dejando 75.000 para comprar algo que piensan que vale 110.000.
En este ejemplo la hipoteca que consigues el por el 100% del valor que pagas la propiedad. Por tanto es posible hacerlo. Pero lo habitual es que tengas al menos que poner el dinero de los impuestos. Y lo habitual es que no te concedan la hipoteca por más dinero que el que compras o un 80% del valor de la tasación.
Desde luego yo a día de hoy me gusta mas invertir en inmuebles por medio del crowdfunding inmobiliario (como Evoestate) y así poder diversificar sin atarme a deudas.
Aquí en donde invierto a día de hoy:
Cuando empecé este artículo no pensé que me iba a extender tanto y me he dejado un montón de cosas en el camino. Si quieres que profundice en alguno de estos temas házmelo saber en el apartado de comentarios o en formulario de contacto.
Si tienes alguna duda escríbeme.
