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104. Que tener en cuenta antes de comprar una vivienda

Aquí tienes el audio del capítulo 104, Que tener en cuenta antes de comprar una vivienda.   Puedes escucharlo en formato audio, o si lo prefieres puedes leerlo.

¿Comprar o alquilar? Tú lo tienes claro.  Ya lo has decidido, vas a comprar una vivienda.

Lo habitual es que tengas que hacer una hipoteca, tener una deuda para los próximos 15, 20 o tal vez incluso más de 35 años.

Si te pasas horas revisando internet para comprarte un cepillo de dientes, o una plancha para la ropa y tomar una buena decisión de compra ¿Qué debes hacer antes de gastarte varias decenas de miles de euros, (en el mejor de los casos) en una vivienda?

Hoy te voy a contar algunas de las claves que debes tener en cuenta antes de comprar una vivienda. Tanto como vivienda habitual como para invertir en en el sector inmobiliario.

Muchos de los consejos son aplicables tanto a viviendas como cualquier otro activo inmobiliario, sean aparcamientos, trasteros, locales, solares,….

104. Que tener en cuenta antes de comprar una vivienda

Una vivienda para toda la vida

Una de las claves si estás buscando una vivienda para vivir es el concepto de una vivienda para toda la vida. Ya sabes vivir ahí hasta el final de tus días.

No tengo nada en contra de esta forma de vivir, pero cada vez el concepto hogar y vivienda son cosas diferentes. En cada etapa de nuestra vida podemos necesitar cosas diferentes y querer cosas diferentes.

Aunque estés comprando algo para vivir para siempre, debes contemplar la posibilidad de que un día quieras cambiar de opinión e irte a otro lugar.

En este aspecto el alquiler es mucho más flexible que una compra. Aunque tampoco es excluyen. Al igual que hay gente que cada pocos años se cambia vivienda de alquiler también hay quien se cambia de ciudad o de país, y en cada mudanza acaba comprando una nueva propiedad y vendiendo la anterior y siempre con beneficios.

El precio de compra de una vivienda

La primera de las claves es que debes saberes: qué es lo que te puedes permitir y lo que no. Cuál es el precio, al que puedas aspirar.

Por ejemplo a mí me gustaría vivir en un ático muy grande, con buenas vistas y un pequeño jardín o un huerto. Pero a día de hoy vivo en un edificio viejo en un piso sin ascensor.

Es difícil determinar cuál es la vivienda que te corresponde por tu nivel de vida, pero para eso puedes usar esta fórmula. Tus gastos de vivienda nunca deberían ser superiores al 30% de tus ingresos. Tanto en alquiler como en propiedad y cuanto menos mejor. Para hacer los cálculos de la cuota de la hipoteca debes calcularlo a 15 años.

La cuota de tu hipoteca a 15 años no debe superar el 30% de tus ingresos.

El precio: Estás comprando para alquilar o volver a vender.

Si están pensado solo en invertir debes contemplar un escenario negativo. ¿Qué pasa si no eres capaz de véndelo en 2 años? O Si va estar sin alquilar durante muchos meses.

En este caso, ¿vas a poder seguir con tu nivel de vida, o toda tu economía personal se va a caer como un castillo de cartas?

Cuanta menos experiencia tengas más margen de seguridad debes tener antes de comprar.

Algunos trucos para buscar encontrar una oportunidad inmobiliaria excelente

Si están en la búsqueda para la compra te quiero dejar algunos consejos.

La regla del 100, 10, 3, 1 de Kiyosaki

El primer de ellos es la regla de Kiyosaki, 100-10-3-1. Qué es:

  • Estudia 100 oportunidades diferentes
  • Haz una oferta solo en 10 inmuebles
  • Solo de deberían aceptar 3 ofertas
  • Y de las 3 ofertas solo quedarte con 1

Huye de los buenos anuncios de viviendas de internet

Hoy el mercado inmobiliario así como muchos otros el negocio se mueve principalmente en internet. Nadie se compra una vivienda por internet pero si que se hace una primera gran selección.

Existes consejos y tutoriales de cómo hacer para vender antes una propiedad, muchos de los cuales se enfocan en cómo hacer un buen anuncio. Pero tú estás comprando.  Por tanto si quieres buenas oportunidades debes fijarte en los malos anuncios.

El primer consejo de un buen anuncio es tener unas buenas fotos. Pues ya sabes fíjate en anuncios sin fotos o con fotos de mala calidad.

Otro aspecto importante es que es que cada página de anuncios funciona diferente y existen unos datos muy importantes que cuando publicas debes completar. Estos datos son los que después se utilizan para filtrar por precio por metro cuadrado entre otras cosas. En algunos anuncios está información no existe o esta incorrecta, por lo que cuando buscas con filtros no te aparece en los resultados.

Otro factor son los anuncios más antiguos, los que no aparecen en la primera página, ni en la segunda ni en la tercera.

Esto puede ser una forma de encontrar alguna muy buena oportunidad. Eso aquí tal vez la regla del 100-10-3-1 no se aplica exactamente y vas a tener que ver 200 en lugar de 100.

Viviendas feas o en mal estado

Otra forma de encontrar oportunidades es buscar viviendas feas, o viviendas en mal estado.

No debes confundir nunca una reforma estética de una estructural. Algunos problemas con solo unos pocos miles de euros se pueden solucionar muy fácilmente. Como pintar unas paredes, cambiar unos grifos o unos enchufes, cambiar los muebles o incluso cambiar el suelo son cosas sin mayores complicaciones.

Son las típicas mejoras que hacen que la vivienda suba mucho, o pierda mucho valor. Por hacerte una idea tal vez te puedas ahorrar unos 20.000 por unas reformas que te pueden costar solo 5.000. Todo esto son factores a tener en cuenta.

Si lo tuyo es el arte, tienes muy buen gusto, te gusta pintar o decorar. Te gusta el bricolaje. Aquí puedes encontrar una forma de inversión. Pero no pienses en esto como los programas de televisión de reformas rápidas. Es una opción, otra opción algo mucho más lento y relajado, tal vez puedes comprar una casa para vivir que necesita algunas reparaciones, que puedes ir haciendo en tus ratos libres y después vender e irte a otra lugar en donde puedas seguir con tus pequeñas reformas.

Ir o no ir a una agencia inmobiliaria para buscar una vivienda

Algo que debes valorar antes de comprar o vender una propiedad es si quieres hacerlo todo tu mismo o contratar a una agencia.

Ambas opciones tienes sus ventajas e inconvenientes. Hacerlo todo tu mismo te vas ahorrar el dinero de la agencia, vas a controlar más todo el proceso y tendrás información de primera mano sobre la opinión de los clientes.

Hacerlo subcontratando te va ahorrar tiempo, mucho tiempo. En algunos casos también pueden tener algunos contactos que pueden estar interesados en lo que tu ofreces. Aunque la principal venta de la agencia viene después de la venta al facilitar y tener todo sistematizado sobre los trámites a seguir.

Aunque hagas tú la venta puedes encargar a una gestoría todos los trámites administrativos.

Revisa otros aspectos afuera de tu propiedad; elementos comunes, zona

Cuando vas a comprar una propiedad especialmente una vivienda debes tener en cuenta otras aspectos que en algunos casos pasan desapercibidos, como los elementos comunes de las viviendas, como el estado del portal o las escaleras incluso otros elementos como el tejado.

Y también la zona, es recomendable visitar la zona en varias horas diferentes del día y hacerlo tanto por semana como fin de semana. Si la zona no es un lugar en el que sientes tranquilo para pasear a cualquier hora del día o de la noche, tal vez no sea el lugar ideal para vivir o invertir.

Valora las inversiones como si fuesen para ti

Si tu intención es comprar algo para alquilar, o para reformar y luego vender. Vamos que no vas a ir a vivir allí, debes valorarlo como si fuese para ti.

Vale, tal vez para tu yo de ahora mismo pero si según las características de la vivienda. Si tienes 2 niños pequeños seguro que no te irías a vivir a un 4º sin ascensor en el que no puedas dejar la sillita en el portal. Pero si que puede ser el sitio perfecto para una pareja de jóvenes que se van a ir a vivir juntos por primera vez. 

Puede que tengan más nivel de vida como para irte a vivir a esa vivienda o a ese barrio o nunca te irías a vivir a esa zona por ser demasiado cara o lo que fuese. Eso es diferente, me refiero a… bueno ya sabes a que me refiero, algo que sea habitable para los estándares de nuestros días (por decirlo de alguna forma). 

No te enamores de tu inversión

Otro consejo es que nunca te enamores de tu inversión. Sea una propiedad, unas acciones, un fondo, un banco o cualquier otro tipo de inversión.

Esto es no pagues mas de lo que vale, si en algun momento la inversión pierde su valor y tienes o quieres vender debes desapegarte de ella, si ha perdido su valor es posible que no lo vuelva a recuperar.  La zona se ha deteriorado o las causas que fuesen.

La zona en la que compres es la zona en la que compras hoy

Nunca valores una inversión una propiedad por lo que puede ser en el futuro. Es posible que abran un nuevo colegio, un nuevo centro comercial, un acceso a la autopista o se instale una gran empresa en la zona de influencia de tu propiedad. Todo esto es posible. Pero nunca valores la propiedad por esas circunstancias, pues tal vez nunca sucedan o pases muchos años hasta que ese proyecto se materialice.

Como cambiar de vivienda, por una más grande, más pequeña, o mas (lo que quieras).

Cuando compras una vivienda para vivir, puede que fuese para toda la vida o fuese para solo unos años e irte a otra que se adapte mejor a ti cuando cambiasen las circunstancias.

Por ejemplo en Estados Unidos fiscalmente es muy favorable comprar una vivienda para vivir venderla con beneficios, comprar una más cara y repetir esto cada pocos años, al llegar la jubilación irte a una casa más barata y todo ese dinero, esos beneficios no tributan o lo hacen de forma muy favorable. 

Pero en otros países están ventajas no existen o son mucho menores. Debes conocer el tratamiento fiscal de cada situación.

Conozco casos de gente que se compró una nueva vivienda para mudarse antes de vender la anterior, para después quedarse atrapada entre 2 hipotecas y no tener más solución que vender apresuradamente perdiendo mucho dinero. Si haces esto asegúrate de vendes antes de comprar.

Trámites y otros aspectos importantes antes de comprar una propiedad

Algo que siempre debes hacer antes de comprar una propiedad es acudir al registro de la propiedad y comprobar que ese bien está libre de cargas.

Pero no quería centrarme en este aspecto de los trámites. Sino en otras cosas más prácticas. Lo más destacado es el contrato de arras.

Contrato de arras, la entrada o el enganche

Independientemente de cómo se le llame en tu país hay algún aspecto que debes tener en cuenta.

Su finalidad es darle un plazo de tiempo al comprador para que pueda reunir todo el dinero, y al vendedor para que pueda poner al día toda la documentación. Aunque este tipo de contratos están regulados por ley suelen permitir mucha creatividad.

Aunque el vendedor siga siendo el propietario y en comprador no tenga nada más que una promesa de venta si se puede llegar a algún acuerdo del tipo que el comprador disponga de una copia de las llaves para enseñar el piso al banco, a la agencia de tasación o a otros posibles inversores o socios. Incluso para realizar pequeñas reformas estéticas (por su cuenta y riesgo está claro).

Incluso puedes hacer la técnica de comprar a un precio, buscar otro comprador y venderle la propiedad y todo esto antes de pasar por notaria. Hacer esto en algunos sitios no es legal, al menos que tengas una determinada licencia pero como siempre seguro que hay alguna forma de llevarlo adelante.

Esto creo que ya lo conté alguna vez, pero cuando yo me compré la vivienda que tengo en alquiler, entre el acuerdo de venta e ir a notaria. Puse un anuncio para alquilar la vivienda, el día de firmé la compra ya tenía a 3 personas esperando para ir a ver la vivienda. Antes de comprar ya sabía el interés que existía y el precio que podía sacar por ella.  En menos de 2 semanas ya estaba alquilada, después el mercado del alquiler en mi pueblo se vino abajo pero eso ya es otra historia.

Recuerda que en España, como comprador te puedes echar atrás de una venta, vas a perder lo que pusieras como contrato de arras, lo cual puede que te parezca mucho pero si descubres que te has equivocado tal vez no sea tanto.

Como vendedor, la penalización es devolver al comprador el doble de dinero que te dado como señal.

Impuestos y otros trámites legales (que debes pagar)

Otro aspecto que debes tener siempre en cuenta son los impuestos, en España depende de si la vivienda es nueva o usada, si es para vivienda habitual o no, si tienes hipoteca o no. Pero para que te hagas una idea los impuestos son entorno del 11% del valor de la propiedad.

Si estas vendiendo debes pagar un impuesto por las plusvalías obtenidas. Por tanto, si quieres comprar para luego vender, vas a tener que poder conseguir algo más del 11% para te puedas empezar a ganar tu primer euro.

Mitos sobre el 80% de valor de compra, tasación y otras normas bancarias

Para ir terminando el episodio de hoy es hablarte de eso de que el banco no te va dar más del 80% del valor de compra, o de tasación y otras reglas de este estilo.

Digamos que estas reglas existen y en algunos casos son motivos para que el banco no te apruebe una hipoteca. Pero realmente es más un mito que una verdad 100% cierta.

El banco lo que quiere es tener seguridad de que tú le puedes pagar, pero como no se fía de ti también tiene que tener la seguridad de que si tu no pagas el banco nunca va a perder dinero.

Por ejemplo en mi caso compre en 2011 en casi lo peor de la crisis, un piso que no era del banco. Y me dieron más del 92% del valor de compra. Porque, estaba comprando con más del 25% por debajo de precio de mercado (según tasación) y di algunas garantías extras al banco. 

Como hacer un patrimonio inmobiliario

Si estas intentando hacerte un patrimonio inmobiliario, comprar la primera vivienda es la más difícil. Después si haces bien los números el banco, puedes pedir la segunda hipoteca de tu segunda propiedad respaldada por tu primera propiedad y así sucesivamente. Esto es algo que no te recomiendo, pues todo está sujeto a que tus propiedades nunca pierdan valor y tú vas a poder pagar. Si algo va mal todo se va a desmoronar.  

Si vas a usar en esta estrategia una formula es intentar conseguir siempre las cuotas más bajas y los plazos más largos. Al menos en la fase de construcción de tu patrimonio.  Si supone que tienes establecidos unos objetivos de ingresos. Cuando alcanzas estos objetivos lo más sensato es dejar de aumentar la deuda y empezar a reducirla (amortizar hipoteca) para eliminar el riesgo de un mal ciclo económico.

Y una cosa más

Como ves el mercado inmobiliario es algo que da mucho de sí. Yo no soy un experto ni mucho menos, a día de hoy me gusta más ver los inmuebles desde plataformas de crowdfunding como Evoestate o Crowdestate.

Aunque estas semanas he estado hablando con algunos seguidores del podcast sobre estos temas y he querido hacer este episodio.

Sé que más pronto que tarde me haré con una segunda propiedad inmobiliaria, el primero fue un piso, el segundo será un local comercial. No sé cuándo ni donde será pero ya estoy vigilante.

Sé que he te he querido contar demasiadas cosas en poco tiempo. Si quieres que siga hablando del tema de las propiedades. Te puedes poner en contacto conmigo en quieroserrico.com/contacto o en hola@quieroserrico.com.

Un saludo y hasta la semana que viene

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