Comprar una casa sin entrada es una posibilidad para aquellos que no cuentan con ahorros iniciales. Existen estrategias para adquirir una vivienda propiedad consiguiendo el 100% del dinero del banco.
Por ejemplo, adquirir una vivienda propiedad de un banco, negociar una mayor financiación, conseguir una tasación alta o presentar un aval bancario.
También algunas entidades tienen hipotecas específicas para jóvenes en las que es posible obtener una mayor financiación.
Sin embargo, es necesario evaluar las ventajas y desventajas de cada opción.
También me puedes seguir en iVoox, Spotify, Apple Podcast, Google Podcast, Amazon music y Spreaker.
Y si quieres saber más de finanzas personales pásate por la academia de Quiero Ser Rico.
A continuación, se abordarán las diferentes estrategias y consideraciones importantes en relación a la compra de una casa sin entrada.
¿Qué es una hipoteca sin entrada?
Una hipoteca sin entrada es un tipo de préstamo hipotecario en el que no se requiere pagar una cantidad inicial al momento de adquirir una vivienda.
En una hipoteca tradicional, se suele solicitar al comprador que aporte un porcentaje del valor de la propiedad como entrada. Habitualmente como mínimo al menos el 20%.
Sin embargo, en el caso de una hipoteca sin entrada, esta exigencia se suprime y el comprador puede obtener el préstamo sin tener que desembolsar dinero al principio.
Concepto y funcionamiento de una hipoteca sin entrada
El concepto principal de una hipoteca sin entrada es que el comprador no necesita disponer de dinero propio para iniciar la compra de una vivienda.
En lugar de eso, el banco financia el 100% del valor de la propiedad. Incluso en algunos casos la hipoteca cubre tanto el precio de venta como los gastos iniciales asociados a la compra.
Para que esto sea posible, las hipotecas sin entrada suelen tener unas condiciones específicas (peores que las hipotecas con entrada).
Por lo general, el banco realizará un análisis exhaustivo de la situación financiera del solicitante, incluyendo su historial crediticio, ingresos estables y capacidad de pago. Este proceso tiene como objetivo evaluar la solvencia del comprador y determinar si es apto para asumir una deuda mayor sin una entrada.
Si bien el proceso de solicitud y aprobación de la hipoteca no difiere entre una hipoteca “tradicional”, la exigencia de documentación puede ser mayor y los requisitos del banco también.
Es importante destacar que, aunque no se requiera una entrada inicial, el comprador debe tener en cuenta otros gastos relacionados con la compra de la vivienda, como los impuestos, tasas, honorarios de la notaría y registro, entre otros. Estos costos suelen rondar el 15% del valor de la propiedad y deben ser considerados al evaluar la viabilidad de una hipoteca sin entrada.
Ventajas y desventajas de comprar una casa sin entrada
Ventajas de comprar una casa sin entrada
Comprar una casa sin tener que hacer un desembolso inicial puede ofrecer varias ventajas significativas. A continuación, se detallan algunas de ellas:
- Sin necesidad de ahorros: Para aquellos que no cuentan con un fondo de ahorros considerable, poder comprar una casa sin entrada puede ser una opción muy atractiva. Esto elimina la barrera de tener que ahorrar durante años para poder hacer frente a la entrada de la hipoteca.
- Facilita el acceso a la propiedad: Comprar una casa sin entrada puede abrir las puertas a la propiedad inmobiliaria, especialmente para los más jóvenes o aquellos que no disponen de un capital inicial considerable. Esto puede permitirles cumplir su sueño de ser propietarios sin tener que esperar mucho tiempo.
- Más flexibilidad financiera: Al no tener que destinar una cantidad importante de dinero a la entrada de la hipoteca, se puede disponer de un mayor margen de maniobra financiero. Esto puede resultar beneficioso en caso de afrontar imprevistos económicos o necesitar invertir en mejoras o reformas en la vivienda.
Desventajas de comprar una casa sin entrada
Si bien comprar una casa sin tener que hacer una entrada inicial puede ser atractivo, también conlleva ciertas desventajas a tener en cuenta. Estas son algunas de ellas:
- Tasa de interés más alta: Al financiar el 100% del valor de la vivienda, es probable que el banco aplique una tasa de interés más alta, ya que asume un mayor riesgo. Esto significa que a lo largo del plazo de la hipoteca, el coste total de la vivienda podría ser mayor debido a los intereses.
- Mayores cuotas mensuales: Al no haber realizado un desembolso inicial para reducir el monto del préstamo hipotecario, es probable que las cuotas mensuales sean más altas. Esto se debe a que el capital pendiente de pago será mayor, lo que afecta la cantidad a pagar cada mes.
- Gastos de compraventa: Aunque no se requiera una entrada, aún se deben considerar los gastos de compraventa. Estos gastos suelen representar al menos el 15% del valor de la vivienda e incluyen impuestos, notaría, registro y otros trámites administrativos. Por lo tanto, es importante tener en cuenta estos gastos al evaluar la viabilidad de comprar una casa sin entrada.
Estrategias para conseguir una hipoteca sin entrada
Para aquellos que desean comprar una casa sin tener dinero para la entrada de la hipoteca, existen diferentes estrategias que se pueden considerar. A continuación, se presentan algunas opciones a tener en cuenta:
1# Adquirir una vivienda propiedad de un banco
Una opción a considerar es la adquisición de una vivienda propiedad de un banco.
Está ha sido una opción muy interesante cuando los bancos estaban llenos de propiedades. Hoy en día con mucho menos stock es mucho más complicado.
A los bancos tener una propiedad por la que no están sacando beneficio, que tiene una serie de gastos y sobre todo les resulta imposible controlar. Han preferido venderlas ofreciendo incluso hipoteca al 100%.
Con esto se sacaban el problema de la propiedad, podían conseguir un cliente. Si la operación salía bien el banco ganaba y si salía mal simplemente volvían a la casilla de salida.
En algunos casos el precio de compra incluso es más asequible y las entidades bancarias pueden ofrecer una financiación del 100% para incentivar su venta.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que muchas de estas viviendas requieren una reforma, lo que implica un coste adicional a tener en cuenta.
2# Negociar una mayor financiación con el banco
Otra estrategia consiste en negociar con el banco una mayor financiación si se cuenta con una situación financiera sólida.
Para ello, es fundamental tener un trabajo estable, ingresos altos y, en algunos casos, ser una persona joven.
Además, es necesario contar con referencias y documentación que respalden la capacidad de pago y la solvencia del solicitante.
Negociar con el banco no es complicado, pero debes poder demostrar que eres una persona muy solvente y en algunos casos te van a pedir “demasiadas garantías” y demasiada documentación. Y plazos para analizar todos un poco largos.
Este apartado, negociar con el banco las condiciones, consiste en aportar una garantía personal extra. Es decir, demostrar que somos muy solventes.
3# Conseguir una tasación alta de la vivienda
Una manera de obtener financiación sin realizar una entrada es intentar conseguir una tasación alta de la vivienda.
Si se puede demostrar que el valor real de la propiedad es superior al valor de compra, el banco podría considerar conceder una financiación mayor.
En este caso la garantía extra que estamos entregando al banco es la propia vivienda. Básicamente le estamos diciendo que si nosotros no pagamos y aunque los precios de las casas bajen, el banco no va a perder dinero.
Es importante que sepas que las tasaciones no son una ciencia exacta. Y solicitar más de una tasación puede ser una gran idea para negociar con más ventaja con el banco.
4# Presentar un aval bancario
Otra opción a explorar es presentar un aval bancario, es decir, otras fórmulas para presentar una garantía para respaldar la operación.
Existen varios tipos de avales, te cuento los más importantes a continuación:
Aval personal de un tercero: Básicamente que otra persona se comprometa a pagar en caso de que los titulares no paguen. Avalar a otras personas casi nunca es buena idea. Pero es habitual que padres, hermanos o familiares muy cercanos avales personalmente con sus propiedades.
Aval con otra propiedad: Consiste en utilizar otra propiedad como garantía para respaldar la operación y aumentar la confianza del banco. Se suele utilizar para comprar segundas residencias y similares. Cuando avalamos con otras propiedades estamos poniendo en riesgo ambas propiedades. Es decir, si no pagamos una de las deudas nos podemos quedar sin las 2 propiedades.
Aval con otros activos: También se puede dejar en prenda otros activos como dinero que tengamos depositado en el banco y sobre todo acciones o fondos de inversión. Este se le conoce también como pignorar activos. Es una opción muy interesante cuando no deseas vender en esos momentos.
#Bonus Contratar un asesor financiero para obtener las mejores condiciones
Para aquellos que prefieren contar con la ayuda de un profesional, se puede contratar a un asesor financiero o intermediario para que negocie con los bancos y consiga las mejores condiciones de financiación.
Un experto en hipotecas conoce mejor que nadie las condiciones de cada uno de los bancos. También sabe cuales son las mejores formas de presentar la información y la documentación a los bancos. Y sin contar que son expertos en negociar con las entidades financieras.
Mi amigo Ferran tiene un negocio muy exitoso de intermediación bancaria. Y sabes lo mejor, que este tipo de servicio no tiene coste para los clientes.
Si quieres más información contactame y te doy su contacto.
Otras opciones y consideraciones importantes
En esta sección exploraremos diferentes opciones y aspectos a tener en cuenta al comprar una casa sin entrada.
Discutiremos las hipotecas específicas para jóvenes, las limitaciones y condiciones para segundas viviendas, los gastos de compraventa a considerar, así como los requisitos y referencias solicitadas por los bancos.
Hipotecas específicas para jóvenes
Para los más jóvenes que están en la etapa inicial de su vida laboral, existen hipotecas específicas diseñadas para jóvenes.
La edad suele ser hasta los 35 años aunque depende del banco.
Uno de los límites generalmente de las hipotecas es la edad. No tanto la edad que tienes al momento de contratar sino la edad que vas a tener al momento de terminar la hipoteca.
Cuanto más joven, más se puede alargar la hipoteca y cuantos más años más intereses para el banco.
Recuerda que la mayoría de las hipotecas en España (por no decir el 100%) usan el sistema de amortización francés. Con este sistema al inicio de la hipoteca casi no se paga capital, solo intereses. Y al no pagar capital, la deuda pendiente apenas se reduce, lo que a lo largo de toda la vida de hipoteca se traduce en una mayor cantidad de intereses.
Los bancos lo saben y suelen ofrecer unas mejores condiciones a los jóvenes. Aparte que están buscando un cliente para toda la vida.
Limitaciones y condiciones para segundas viviendas
Es importante destacar que la posibilidad de obtener una hipoteca sin entrada suele estar limitada a la adquisición de la vivienda principal.
Para segundas viviendas, los bancos suelen ofrecer un porcentaje de financiación menor y las condiciones pueden ser menos favorables.
Esto se debe a que se considera un mayor riesgo por parte de las entidades financieras. Lo normal es no dejar de pagar la vivienda en la que vives aunque las cosas se pongan difíciles. Cosa que no ocurre con segundas residencias.
Por tanto los bancos suelen ofrecer peores condiciones. Siempre te queda la opción de usar la primera propiedad como aval de la segunda. Aunque no es la opción más recomendable.
Gastos de compraventa a tener en cuenta
Al momento de comprar una casa, es importante tener en cuenta los gastos de compraventa adicionales.
Estos gastos suelen representar en torno al 15% del valor de la vivienda e incluyen conceptos como impuestos especialmente el IVA (vivienda nueva) o el impuesto de transmisión de bienes patrimoniales (en caso de compra venta).
Los honorarios de notarios, registros, entre otros. Algunos de estos gastos están relacionados con el valor de compra. Y otros en relación al importe pedido en la hipoteca, por lo que a más hipoteca pidas, más gastos.
Es fundamental realizar un cálculo preciso de estos gastos para evitar sorpresas y asegurar que se cuenta con los recursos necesarios.
Requisitos y referencias solicitadas por los bancos
Al solicitar una hipoteca sin entrada, los bancos suelen requerir cierta documentación adicional y referencias para evaluar la capacidad de pago del solicitante.
Esto puede incluir comprobantes de ingresos, contratos laborales, estados de cuenta bancarios y referencias personales.
Es importante tener todos estos documentos preparados de antemano para agilizar el proceso y demostrar solvencia financiera.
Si puedes demostrar que eres fiable y una persona ahorradora ya casi lo tendrás hecho.
Si tienes un registro de gasto personal será un plus que el banco valora de forma positiva. Al banco poco le va importar tu registro, pero si demuestras ser una persona que se preocupa por sus finanzas.
Al mismo tiempo si estás cambiando un alquiler por una hipoteca y en el cambio tu situación financiera (gastos) apenas va a cambiar, será muy positivo a la hora de calificar para una hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre comprar una casa sin entrada
¿Es posible acceder a una hipoteca sin tener ahorros previos?
Sí, es posible acceder a una hipoteca sin tener ahorros previos, mediante diferentes estrategias y negociaciones con los bancos.
Algunas opciones incluyen adquirir una vivienda propiedad de un banco, negociar una mayor financiación, conseguir una tasación alta de la vivienda, presentar un aval bancario o contratar un asesor financiero.
No tener ahorros puede ser una circunstancia puntual de ese momento, por ejemplo porque has tenido algunos gastos importantes recientemente. Esto es menos importante, lo importante es tener capacidad de ahorro.
¿Cuál es el nivel de endeudamiento recomendado?
El nivel de endeudamiento recomendado puede variar según la situación financiera individual.
Como regla general, se recomienda que el pago mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos mensuales.
Esto permite mantener un equilibrio entre los gastos de vivienda y otros gastos necesarios.
Si superas esa cifra, seguramente tendrás una buena casa, pero no tendrás dinero para cosas como ocio, vacaciones, gastos imprevistos o simplemente ahorrar.
Es importante calcular cuidadosamente la capacidad de pago y considerar posibles fluctuaciones en la economía personal antes de adquirir una vivienda sin entrada.
¿Cómo afectan los tipos de interés al mercado inmobiliario?
Los tipos de interés pueden tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Cuando los tipos de interés son bajos, las hipotecas suelen ser más accesibles y atractivas para los compradores, lo que puede aumentar la demanda y los precios de las viviendas.
Por otro lado, cuando los tipos de interés son altos, las hipotecas pueden volverse menos asequibles, lo que puede disminuir la demanda y los precios de las viviendas.
Si optamos por una hipoteca a tipo variable, es recomendable realizar los cálculos del coste de la hipoteca en un escenario negativo de los tipos de interés muy altos y evaluar si en esa situación vas a poder pagar.
Hoy en día (noviembre 2023) ya estamos en unos niveles bastante elevados de tipos de interés. Es posible que puedan subir un poco más, pero no demasiado, por lo que la mejor opción sea seguramente un tipo variable.
¿Qué opciones existen para financiar la compra de una vivienda?
Existen diferentes opciones para financiar la compra de una vivienda, además de una hipoteca sin entrada.
Algunas alternativas incluyen contar con ahorros previos para hacer una entrada, solicitar préstamos personales, recurrir a programas de ayuda a la vivienda, buscar financiación a través de cooperativas de crédito, entre otras.
Es importante evaluar todas las opciones disponibles y comparar las condiciones y costos antes de decidir la forma de financiación más adecuada.
¿Es recomendable contar con un aval bancario?
Contar con un aval bancario puede ser una opción para respaldar la operación de compra de una vivienda sin entrada.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta opción implica asumir un mayor riesgo, ya que en caso de impago, la propiedad avalada corre peligro.
Antes de tomar esta decisión, es fundamental evaluar cuidadosamente la capacidad de pago y considerar los posibles riesgos y beneficios asociados al contar con un aval bancario.
Y una cosa más. Mi experiencia comprando sin entrada
A finales de 2011 me apareció una buena oportunidad de compra. En ese momento la valoré como excelente, aunque el tiempo me demostró que no era tan buena.
Acaba de tener mi primer hijo y acaba de reformar otra vivienda para vivir.
Vamos estaba sin dinero, incluso tenía un préstamo con una letra muy elevada. Era un préstamo sin intereses y tenía el dinero justo para pagarlo, pero preferí no quedarme sin fondo de emergencia.
Ahí, en medio de casi lo peor de la crisis en España, sin apenas dinero, compré mi primera inversión inmobiliaria.
Muchos bancos me dijeron directamente que no, sin tener opción ni de presentar la documentación.
En los dos bancos con los que pude negociar, en ambos casos no tuve problemas para conseguir el 90% del importe. El 10% restante ya lo había pagado al comprador en forma de entrada.
¿Cómo lo hice?
Por un lado, busqué una tasación muy favorable.
Y por otro lado le enseñé todos mis números al banco. Decir que ya llevaba unos 3 años con mi registro de gastos y esas cosas.
Comprar una vivienda sin entrada es posible.
Pero antes debes tener tus finanzas en orden.
La vivienda que debes comprar debe estar dentro de tus posibilidades.
Debes conseguir un buen precio y/o una buena tasación (mejor siempre las 2).
Y si necesitas un poco de ayuda, existen profesionales que se encargan de negociar con todos los bancos por tí.
Si no quieres perderte ninguno de mis contenidos suscríbete a mi lista de correo.
Y esto es todo, la semana que viene te espero por aquí con un nuevo podcast.
