228. Valoración de inmuebles hoy, con los riesgos de mañana

Aquí tienes el Podcast del capitulo 228.  Valoración de inmuebles hoy, con los riesgos de mañana

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Puedes escuchar aquí este podcast 👆 o leer un resumen a continuación.

En el curso introducción a las inversiones inmobiliarias, en la clase 3 analizamos cómo valorar una propiedad. 

Uno de los errores más comunes que cometen muchas personas en la valoración de propiedades es valorar la propiedad con elementos que no dependen de nosotros. Con noticias y rumores futuros que es posible que nunca sucedan. 

La valoración y los riesgos. ¿Qué es cada cosa?

No es lo mismo valorar la propiedad que valorar los riesgos de una inversión. Son cosas muy diferentes que no se pueden confundir y que no se deben mezclar. 

La valoración de inmuebles

La valoración de inmuebles es estimar el valor de mercado de la propiedad. 

Existen diversas formas y métodos. Pero el resultado final es el mismo, una cifra en la que estimamos que se puede vender (o alquilar) una propiedad. 

Las dos formas más utilizadas son; la estimación objetiva o tasación y el flujo de efectivo. 

Si bien ambos sistemas comparten partes comunes, en el fondo parten de principios diferentes. En la tasación se trata de comparar una propiedad con otras similares y en base a tablas y factores de corrección llegar a una valoración.

En el caso de flujos de efectivo se suele determinar primero qué rentabilidad queremos conseguir y en base a estos datos llegamos a el valor de compra. 

Los riesgos de cada inmueble

Los riesgos son situaciones que puede acontecer, y pueden hacer que nuestra propiedad se revalorice o pierda valor de forma muy significativa. Riesgos generalmente se usa para aspectos negativos.

En general se tiene en cuenta que probabilidad es que suceda ese acontecimiento y que consecuencias puede tener si sucede.

228. Valoración de inmuebles hoy con los riesgos de mañana

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de valorar un inmueble y que cosas no tener en cuenta?

Para valorar un inmueble hay que tener en cuenta como es la propiedad hoy. No se puede pensar en cómo va ser mañana o dentro de unos pocos años. 

Me refiero principalmente a noticias y rumores. Noticias del estilo; se va construir una entrada al metro a pocos metros, se va construir un nuevo acceso a la autopista, la empresa X va a instalarse a solo 10 minutos y va contratar a unos pocos cientos de empleados.

Todo esto mientras no sea una realidad no lo puedes tener en cuenta. Pues es posible que nunca suceda.

Estás pensando que si sucede eso, la zona será mucho más demandada y por tanto los precios van a subir. 

Tal vez si o tal vez no. La propiedad es lo que es hoy y lo que va pasar no lo sabes. Y si haces tu valoración pensando en esos acontecimientos vas a sobrevalorar la propiedad. Vas a pagar más de lo que vale. Y existe el riesgo de que nunca valga lo que tú has pagado.

Es decir, que si lo vendes vas a perder dinero. 

La valoración de los riesgos de una inversión en bienes raíces. ¿Qué se debe tener en cuenta? 

Para tener en cuenta los riesgos de una inversión en inmuebles me gusta verlo como 4 capas diferentes. Igual que si fuese una cebolla. 

# Riesgos propios del inmueble y del edificio

En primer lugar están los riesgos propios de esa propiedad. En esta etapa se tienen en cuenta cosas como el estado de la propiedad y el estado “exterior” de la propiedad.

Aspectos como problemas estructurales, problemas con los cimientos, con las instalaciones de electricidad o fontanería y similares.

También está elementos del propio edificio; la fachada, el tejado y similares.

Otros aspectos son los vecinos. Problemas para realizar reformas necesarias. O problemas para realizar mejoras que no aportan valor a la propiedad. Así como cualquier otro tipo de conflicto o problemas vecinales. 

# Riesgos en la regulación (cambio de leyes)

Otra capa a tener en cuenta con aspectos que están relacionados con posibles cambios de normativa.

Si estamos hablando de alquiler turístico, o algún tipo de control sobre los precios de alquiler o venta, o cambios fiscales. Todos entendemos a lo que nos referimos.

Si algo de esto pasa puede que nuestra propiedad pase de ser rentable a no serlo.

Pero también están otras cosas como que tengas que cambiar una instalación del edificio y ahora la tengas que realizar en base a una nueva normativa más exigente. Que tengas algún tipo de inspección que te obligue a realizar determinadas modificaciones o cambios. 

Simplemente que ahora tu zona se considera una zona con una protección especial y de repente tu propiedad pierde su valor. 

#Riesgos macroeconómicos

En cuanto a los riesgos macroeconómicos son aspectos como qué puede pasar si de repente hay alguna crisis. 

Te pongo un ejemplo, si has comprado buscando alta rentabilidad. Por ejemplo una 4ª planta sin ascensor. El precio de compra-venta es muy bajo y el precio del alquiler también es bajo pero no tanto. Si nos fijamos en la rentabilidad de está propiedad es de las más rentables que te puedes encontrar.

Pero qué pasa si viene una crisis. Es posible que parte de la gente, especialmente la que tiene más facilidad de cambiar de domicilio se vaya a otra ciudad u otro país.  Lo más probable es que tal vez al principio un alquiler bajo tenga una gran demanda. Pero al poco tiempo habrá mejores lugares donde vivir a precios similares. Por ejemplo un 3º sin ascensor. 

En una situación de estas características es posible que te encuentres que de repente la oferta aumente y la demanda baje mucho. 

Parte de la gente se va, parte de la gente se vuelve a casa de sus padres y otra gente que tenía una propiedad vacía la pone en el mercado para intentar tener un ingreso extra que ahora lo necesita y antes no. 

Todo esto te lo digo por experiencia propia. 

#Riesgos en la economía local 

Una última situación son los riesgos más locales. No tiene que existir una crisis mundial para que lo comentado en el punto anterior pase en una ciudad puntualmente. 

Si ese lugar depende mucho de una empresa o de un grupo de empresas muy concretas. Uno de los casos de los que siempre se habla es Detroit, en EEUU. Pero esto puede pasar en cualquier lugar y con mayor intensidad.

Existen pueblos o ciudades que una parte de su economía depende mucho de unas pocas empresas. 

Lo que tu sabes también lo sabe tu vecino o el comprador/vendedor con el que quieres hacer negocios

Como punto final de este artículo hacer una última reflexión. Cuando pensamos en noticias o informaciones públicas debes recordar una cosa.

“Lo que tu sabes seguramente también lo sabe tu vecino”

Cambia de vecino, por otros compradores o el vendedor. 

Tal vez puedas conseguir una información que piensan que solo tú conoces. Es posible pero ¿Cómo sabes que la otra persona no sabe más que tú?

La gran mayoría de los pequeños inversores no tenemos acceso a estas informaciones “más privilegiadas” e incluso en ciertos casos cuando las recibimos puede que solo sea una noticia falsa para aprovecharse de nosotros. Estas técnicas las usan todos los días grandes inversores para “cazar” a inversores inocentes como tú y yo.

Recuerda que la valoración se hace con lo que es la propiedad hoy en día. Y en los riesgos si debes tener en cuenta cosas que tal vez nunca sucedan.

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Y esto es todo por hoy. Si tienes alguna duda o sugerencia. Te puedes poner en contacto conmigo en quieroserrico.com/contacto o en [email protected]

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