229. Que me permite hacer un contrato de arras (entrada, enganche)

Aquí tienes el Podcast del capitulo 229.  Que me permite hacer un contrato de arras (entrada, enganche)

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Puedes escuchar aquí este podcast 👆 o leer un resumen a continuación.

¿Sabes lo que es un contrato de arras? Y qué opciones o ventajas te da como inversor.  Sigue leyendo y descúbrelo

Que es un contrato de arras

Un contrato de arras es un acuerdo (contrato) en el que se establece una penalización por su incumplimiento, también llamadas arras. 

Legalmente y si se ha redactado de forma correcta. El contrato de arras de una compra-venta de una propiedad es solo un acuerdo previo a la compra real del bien. Y reservándose ambas partes la posibilidad de romper el acuerdo de forma unilateral.

Legalmente se refiere a que las arras son penitenciarias. Ya que existe una penalización por romper el contrato. Las arras es la señal (también llamada enganche o entrada). 

En otras palabras. No es un contrato de compraventa. Solo es un acuerdo previo. No estás obligado a comprar o a vender. Y si finalmente decides no seguir adelante con el trato tienes una penalización. 

¿Existen otros tipos de contratos para dar la señal o enganche de una propiedad?

Cuando hablamos de la compraventa de una propiedad existen otras formas de cerrar este trato. 

Contrato de compra venta

El contrato de compra-venta como tal es ya un acuerdo en firme de la venta. En el caso de la mayoría de las propiedades inmobiliarias este contrato lo hay que llevar a una escritura pública. Es decir, tienes que ir a notaria. 

Aunque un contrato perfectamente redactado va a tener la validez legal suficiente para que en caso de disputa, llegar a juicio y que la justicia obligue a que el contrato se ejecute. 

Aun así recuerda que debes siempre ir a notaría y al registro correspondiente si no quieres tener problemas en el futuro. 

Contrato de reserva de propiedad

Este tipo de contrato se usa principalmente cuando compras sobre plano. Es decir, una vivienda que todavía no se ha construido.

Este tipo de contratos es un contrato de compra-venta totalmente legal. Que entre otras cosas te obliga a realizar unos determinados pagos en un plazo o cuando suceden determinados eventos.

Por ejemplo cuando se termina la excavación, cuando se terminan los cimientos y el edificio sobresale sobre el nivel del suelo. Cuando se llega al tejado, etc.

En este tipo de contratos no existe la opción de volverse atrás. Al menos que exista alguna cláusula especifica que así lo diga. 

La diferencia entre el contrato de arras y el Reserva de propiedad

En un contrato de arras tienes la posibilidad de cambiar de opinión (previa penalización). En el contrato de reserva esta opción no existe.

El contrato de arras más que un contrato de compra-venta es solo un acuerdo previo a la venta. Te reservas el derecho de comprar o vender en unas condiciones determinadas pero no te obliga a ello. 

229. Que me permite hacer un contrato de arras (entrada, enganche)

Cancelación del contrato de arras por parte del comprador

Si quien finalmente decide romper el contrato de arras es el comprador. El comprador pierde la señal que ha dado.

Si has entregado 5.000 euros, pierdes los 5.000 euros. Nada más y nada menos. 

Cancelación del contrato de arras por parte del vendedor

En caso de ser el vendedor quien decide no seguir con el trato. Debe devolver al comprador el doble de la señal entregada. Por ejemplo si la señal fueron 5.000 euros debe entregar al comprador 10.000 euros (recuerda que 5.000 ya eran del comprador). 

Que otras “licencias” te otorga un contrato de arras aparte del acuerdo de compra-venta

El contrato de arras se hace para dar al vendedor y sobre todo al comprador un poco de tiempo y no perder el trato.

Generalmente se hace mientras el comprador busca y consigue la financiación. Si por alguna causa no consigue la financiación se puede romper el trato sin ningún tipo de impedimento más que la pérdida de la señal.

Pero se puede establecer otro tipo de condiciones o incluso ningún tipo de condición. 

Con el contrato de arras se puede establecer algún tipo de acuerdo a licencia. Como en el caso anterior lo lógico es permitir a un tasador visitar la propiedad para realizar una tasación.

Pero puede ser permitir que el comprador pueda llevar a visitar la propiedad a quien el quiera (un arquitecto, un socio, un familiar, etc).

O permitir realizar ciertas reformas o cambios en la propiedad, por su cuenta y riesgo. Vamos que si al final el trato se rompe pierde los gastos desembolsados. 

Como hacer multiplicar tu dinero con solo pagar la señal de una propiedad

El poder hacer ciertas mejoras, como puede ser colocar algo de decoración. O permitir el acceso a un posible socio (o un segundo comprador) te puede dar una ventaja increíble.

Puedes acabar cerrando un trato de venta y asegurarte el negocio antes de comprar. Puedes ir avanzando parte de las reformas que quieres hacer (al menos la parte de solicitar presupuestos). O puedes echarte atrás si descubres que te has engañado y la propiedad no tenía el potencial que pensabas. 

Diferentes ventajas que nos ofrece el contrato de arras

Y estas son un poco estas ventajas:

  • Te permite ganar tiempo
  • Te permite encontrar a un nuevo comprador y asegurarte un buen trato antes de comprar
  • Te permite cambiar de opinión
  • Si puedes negociar un gran precio y el vendedor finalmente cambia de opinión ya habrás ganado dinero sin hacer nada (aunque perdieses esa oportunidad)

Contrato de arras compensatorias

El contrato de arras compensatorias es un tipo de contrato en el que el acuerdo no se puede romper de forma unilateral. 

Generalmente se usa para establecer un calendario de pagos o algún tipo de pacto para llegar a un plazo final por medio de diferentes plazos. 

No es habitual este tipo de tratos en España, o al menos yo no tengo constancia de ello. Pero en otros países se usa de forma muy habitual. Se usan para comprar la propiedad a plazos que pueden ir a 2 ó 5 años en los de forma general se da una entrada inicial, unos pagos mensuales y ocasionalmente un último pago. 

Durante este tiempo, la vivienda a efectos prácticos es del comprador, ya que generalmente la usa como vivienda propia. Pero a efectos legales sigue siendo del vendedor hasta que no se ejecuta el último pago. Puede parecer un poco peligroso todo esto, pero es totalmente legal si se hace por medio de un buen abogado y dejando constancia de todos los pagos (nunca con pagos en efectivo).

Contrato de arras penales

En similar a las arras penitenciales, pero en este caso se establece además una posible indemnización por daños y perjuicios. 

Que te permite hacer un contrato de arras

A modo de conclusión esta es una herramienta más que tienes como inversor. Esto no significa que la tengas que usar. Tal vez no tengas pensado volver atrás en tus tratos. Pero mantener esta opción abierta te puede dar una enorme ventaja.

También te permite cerrar un trato hoy y no tener que comprar (pagar el dinero de la compra) hasta dentro de varios meses. Y mientras tanto puedes ir avanzando en tus planes. 

O lo puedes usar como una forma para cerrar un trato. Tal vez tu comprador necesite un poco de dinero rápidamente y se conforme con un precio más bajo a cambio de una señal más grande y entregada rápidamente. O sea su vivienda habitual y necesite tiempo para comprar una nueva y acepta una pequeña señal y te aseguras el trato.

Si, quieres aprender inversión inmobiliaria, finanzas personales y muchos otros temas relacionados con el dinero y las inversiones apúntate a mi lista de correo.

Y esto es todo por hoy. Si tienes alguna duda o sugerencia. Te puedes poner en contacto conmigo en quieroserrico.com/contacto o en [email protected]

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