368. Pasos para cancelar una hipoteca

Recientemente he cancelado una hipoteca. He ido avanzando algunos pasos en el grupo de telegram. Y como prometí, el podcast de hoy es sobre todo lo que debes saber y los pasos que quedes dar para cancelar tu hipoteca.

Lo que te voy a contar es desde mi experiencia personal. Y como cada caso es diferentes puede que algunas cosas en tu caso puedan ser diferentes.

En primer lugar indicar, por si no lo sabes, es que la hipoteca no se termina con el pago de la deuda pendiente en el banco. No ese es el primer paso. Mucha gente comete este error y aunque no es demasiado grave, a más tiempo pase entre el último pago y hacer todos los trámites más complicaciones te pueden encontrar.

Aquí tienes el podcast de esta semana. Lo puedes escuchar en formato audio o leer en formato texto. (Nota; no siempre el texto se corresponde con el podcast).

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En mi caso me ha llevado 2 meses, con las navidades de por medio. Luego te cuento algo más.

En cuanto a los trámites tienes 3 opciones:

  • Hacerlos tu mismo
  • Contratar a un gestor que se ocupe de todo
  • Dejar que el banco se ocupe de todo

Yo lo hice todo yo mismo. Luego también te lo cuento. 

Paso 0. Pago de la última cuota de la hipoteca

El primer paso de todos, o mejor dicho el paso previo, es terminar de pagar la hipoteca. Para la cual hay 2 opciones:

  1. Esperar a llegar a la última cuota y que el banco gire el recibo
  2. Amortizar anticipadamente antes de la fecha.

Yo te recomiendo amortizar anticipadamente, así ya iniciamos las gestiones cuanto en ese momento que te viene mejor.

A todo el mundo que me pregunta suelo recomendarle que si puede, en cuanto deba menos de 2 años de hipoteca la amortice totalmente.

Te explico un poco los números. 

Por ejemplo con una hipoteca de 500€ y 20 meses pendientes de pago (total 10.000€ aunque con intereses van a ser menos). En donde vas a encontrar una inversión de 10.000€ que cada mes te ponga 500€ en tu bolsillo (y libres de impuestos).

Ya sé que contablemente no se calcula así. Pero para tu vida, para tu día a día es así. 

Si tienes un fondo de emergencia como suelo recomendar, es buena idea usar parte de ese fondo de emergencia para terminar con la hipoteca. Lo vas a recuperar pronto y sin hipoteca tus necesidades de fondo de emergencia serán menores.   

¿Qué pasos debo seguir para cancelar una hipoteca?

Una vez saldada la deuda estos son los pasos a seguir:

#1. Obtención del certificado de deuda cero

Con la hipoteca pagada, le tienes que pedir al banco el certificado de deuda cero. 

Es totalmente gratuito. 

Puede que el mismo día que termines de pagar no te lo puedan emitir como fue mi caso. Y tengas que esperar unos pocos días. En general no debería tardar más de una semana.

El banco se puede ofrecer a gestionar los trámites de cancelación registral de la hipoteca o te puedes encargar del el. La entidad bancaria no puede cobrarte por el trámite de la firma ni por desplazamientos a la notaría.

Con el certificado de deuda cero debes ir al notario. Aunque tal vez antes lo puedas necesitar para otras gestión. Luego te lo cuento. 

#2 Trámites notariales y registrales

En mi caso fuí al mismo notario en donde firmé la hipoteca. Básicamente porque estaba más cerca y está casi al lado del banco.

En notaría entregas el certificado de deuda cero y a esperar. 

#3 Firma en la notaría

Cuando el notorio tenga las escrituras de cancelación, el banco debe ir a firmar. Por lo que me contaron en la notaría que es un trámite que suele tardar 1 semana o 2 como máximo. Pero que con la oficina de mi banco lo normal era más de 1 mes. 

Cuanto todo está listo te tocará pasar por notaria a pagar y a recoger el certificado de deuda cero y la escritura pública de cancelación hipotecaria. 

#4 Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Con la documentación anterior debes ir a la oficina de hacienda de la comunidad autónoma más cercana para realizar los trámites correspondientes.

Se trata de presentar un impuesto, el cual está exento de pago. Tienes que los trámites pero no tiene coste, o coste 0. Lo bueno es que es rápido y sencillo.

Ahora ya tienes en tu poder 3 documentos. El certificado de deuda cero, la escritura de cancelación de la hipoteca y el pago del impuesto. 

#5 Como cancelar hipoteca en registro de la propiedad

Por último, debes dirigirte al Registro de la Propiedad con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura de cancelación en caso de haber realizado los trámites por tu cuenta. 

Los aranceles registrales dependerán del valor de la hipoteca. Una vez presentada la documentación requerida, se realizará la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad.

Recuerda que es fundamental seguir estos pasos de forma correcta para garantizar que la hipoteca quede completamente cancelada en el registro de la propiedad. 

A mi me indicaron el tramite tardaba en torno a un mes, pero en menos de 2 semanas me llamaron para pagar y recoger la documentación.

Y con esto es todo. 

Ya no solo has terminado de pagar la hipoteca sino que has cancelado los registros hipotecarios correspondientes.

Si vas a vender, o en caso de una herencia, es un trámite necesario. Así como acreditar que esa propiedad es tuya en exclusiva y no del banco. 

Te dejo un enlace al banco de España donde te cuenta estos 5 pasos de forma simplificada.

Atención a los seguros y otras vinculaciones con el banco

Es posible que cuando hiciste la hipoteca el banco te exigiera unas ciertas condiciones o vinculaciones. Por ejemplo, tener un seguro de hogar o un seguro de protección de pagos. Así como muchas otras cosas.

Ahora ya no tienes hipoteca por lo que ya eres “libre” de todo eso. De todas formas muchas veces es mejor pagar un poco más al banco para ahorrar dinero.

Por ejemplo, una hipoteca de 100.00€. Si tienes el seguro de hogar con ellos la hipoteca te sale por 0,1% menos.

Hagamos cuentas: 

Deuda 100.000€, el 0,1% son 100 €. 100€/año. Si el seguro que te vende el banco son 50 euros mas caro que con la competencia, te conviene el seguro del banco.

En este caso, en el momento de que la deuda sea 50.000€ o menos es mejor hacer el cambio. 

Veamos los cálculos. El 0,1% de 50.000 son 50€. Si encuentro un seguro 50€ más barato que en el banco me interesa pagar más de hipoteca.

En mi caso tenía un seguro de protección de pagos, de prima única. Es un seguro de vida que si a mí me pasa algo, el banco cobra y en principio la deuda queda saldada. Incluso debería sobrar dinero. Y lo de prima única es que se paga solo de 1 vez (el importe me lo metieron en la propia hipoteca). 

Al terminar con la hipoteca el seguro ya no tiene sentido. Por lo que deberías cancelarlo. En mi caso adelante bastante la fecha de pago de la hipoteca. Por lo que solicité el extorno del seguro.

Esto del extorno es que no vas hacer uso de una parte del seguro. Por ejemplo, ti tienes un seguro de coche por 1 año y vendes el coche a los 3 meses, puedes solicitar la devolución de esa parte del seguro no consumida. Eso se llama extorno.  

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca de 60.000 euros?

Vamos con los gastos asociados. En ningún caso dependen del valor del inmueble, sino del importe de la hipoteca.

En mi caso, la hipoteca era de un poco menos de 56.000€, los gastos fueron de casi 225€. Si tenemos en cuenta los casi 190€ que me han devuelto del seguro de vida, ni tan mal.

A continuación, mencionaremos los costos habituales que pueden surgir en este proceso

Cuanto cuesta cancelar la hipoteca:

  • Comisión de cancelación anticipada: Algunas entidades bancarias pueden cobrar una comisión por cancelar la hipoteca antes de tiempo. En 2024 por ley está comisión es 0. 
  • Obtención del certificado de deuda cero: La entidad bancaria está obligada a proporcionar este certificado de forma gratuita.
  • Trámites notariales y registrales: Si optamos por realizar los trámites por nuestra cuenta, la entidad no puede cobrarnos por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.
  • Firma en la notaría: La firma de la escritura de cancelación, si la realizamos por nuestra cuenta, no puede tener costos adicionales por parte de la entidad en mi caso casi 175€.
  • Actos Jurídicos Documentados (IAJD): El trámite de solicitar y cumplimentar el documento de IAJD en la delegación correspondiente no implica costos. En mi caso tuve que ir a un estanco a comprar el impreso, (modelo 600) 1,30€ (creo recordar). También se puede descargar online de forma gratuita. 
  • Cancelación en el Registro de la Propiedad: Los aranceles registrales serán determinados por el valor de la hipoteca y pueden variar. Es necesario dirigirse al Registro de la Propiedad con la documentación requerida. Casi 50€.

Honorarios profesionales:

En caso de realizar todos los trámites por tu cuenta, no tendrás que pagar honorarios profesionales adicionales. 

Sin embargo, si optas por contratar a un abogado o gestor para que te asesore y realice los trámites, deberás considerar estos honorarios en el coste total.

Según me he informado, depende mucho de cada caso pero te puede salir por hasta unos 400€.

Porque hice los tramites yo mismo

La principal razón es que vivo en un pueblo relativamente pequeño pero con todo lo necesario. Es decir, no me he tenido que desplazar. 

Lo segundo es que soy muy de finanzas FIRE. Esto es que en algunos casos no nos importa perder un poco de dinero o sobretodo tiempo haciendo las cosas nosotros mismos si con ello aprendemos algo y sobre todo nos puede servir en el futuro. Como esto es un tema que me interesa y no solo para contarlo en el podcast. Por eso mismo he optado por hacerlo todo lo mismo.

Y una cosa más,  

Como última recomendación indicar que una vez termines de pagar la hipoteca y con todos los trámites hagas una fiesta. Una celebración con tu pareja, con tus hijos, padres, amigos. Con esas personas que te quieren bien. No tiene que ser algo ni muy grande ni muy caro, pero debemos celebrar siempre las pequeñas o no tan pequeñas victorias que tenemos.

Seguro que con menos de lo que pagabas 1 mes de hipoteca puedes pasar un buen rato.

Si quieres conocer diferentes ingresos pasivos y las claves para conseguirlos, visita la academia de Quiero Ser Rico.

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Y esto es todo, la semana que viene te espero por aquí con un nuevo podcast.

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